Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Immobilien: Maklerprovision bei Kauf wird ab Dezember geteilt

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Im Bundesgesetzblatt vom 23. Juni 2020 wurde das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verkündet (BGBl. I vom 23.6.2020, S. 1245).

Es wird unter anderem ein Formerfordernis (Textform) für den Maklervertrag eingeführt, der sich auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bezieht (§ 656a BGB n.F.).

Zudem ist vorgesehen, dass der Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien nur eine Verteilung in gleicher Höhe zulässt. Eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Vertragspartei ist nur möglich, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB n.F.).

Achtung: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und keine Abwälzung mit dem Käufer vereinbart, zahlt er den Makler weiterhin alleine.

Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.

Die Regelung gilt nicht für Mehrparteienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an.

weitere Infos:

Infoblatt_WSS_Immobiliien_Maklerprovision_Halbteilung

Rechtsanwalt Schimmöller ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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Mit Urkunde vcom 20.08.2020 wurde Herrn Rechtsanwalt Tobias Schimmöller gestattet, die Bezeichnung „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ zu führen.

Die Sozietät Welp | Schimmöller | Strauß gratuliert herzlich zu dieser Auszeichnung.

Nach § 14 e der Fachanwaltsordnung hat Herr Schimmöller besondere Kenntnisse im Bau- und Architektenrecht in folgenden Bereichen nachgewiesen:

  • Bauvertragsrecht,
  • Recht der Architekten und Ingenieure,
  • Recht der öffentlichen Vergabe von Bauaufträgen,
  • Grundzüge des öffentlichen Baurechts,
  • Besonderheiten der Verfahrens- und Prozessführung.

Immobilien: Schutz vor Lastenausgleich und Enteignung

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Die Folgen der Pandemie sind noch nicht in Gänze abzusehen. Vorhersehbar sind jedoch die massive Belastung der Staatskasse und die daraus abgeleiteten Versuche der Einnahmensteigerung. Ein vergleichbares Bedürfnisnach Finanzierungsinstrumenten gab es möglicherweise nur nach dem zweiten Weltkrieg. Damals richtete man mit dem Lastenausgleichsgesetz einen Ausgleichsfonds ein. Gespeist wurde er von allen Bürgern, die nach Krieg und Währungsreform noch nennenswerten Besitz hatten. Das traf vor allem Immobilieneigentümer. Die Bürger hatten 50 Prozent ihres gesamten Vermögens abzugeben. Welche Maßnahmen können hier Schutz bieten:

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Terasse vergrößert, ohne die Miteigentümer der WEG zu fragen? Rückbau!

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Das AG München hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer eine ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer vergrößerte Terrassenpflasterung wieder entfernen muss.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist für die Zulässigkeit dieser baulichen Veränderung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Die Vergrößerung einer Terrasse ermögliche eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums und könne zu Lärmemissionen führen. Insoweit stelle bereits die Gefahr einer intensiveren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, an dem den Beklagten hinsichtlich der Terrassen- und Gartenflächen ein Sondernutzungsrecht zustehe, eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung dar. Darauf, ob eine solche Nutzung derzeit stattfinde oder beabsichtigt sei, komme es nicht an (BayObLG, Beschl. v. 02.06.1999 – 2Z BR 15/99).

BGH stärkt Betroffene im Abgasskandal

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nunmehr erstmalig mit einem Hinweisbeschluss vom 22.02.2019 zu der Frage geäußert, ob eine illegale Abschalteinrichtung in Pkw einen sog. Sachmangel darstellt.

Hierbei gelangte der BGH zu der Auffassung, dass eine illegale Abschalteinrichtung in Dieselmotoren einen Sachmangel begründet, da die Gefahr bestehe, die Behörde könne die Zulassung der betroffenen Pkw verweigern.

In dem Verfahren hatte ein VW-Kunde gegen einen Autohändler geklagt. Der Kunde hatte im Jahre 2015 das Modell VW Tiguan gekauft. Nachträglich stellte sich heraus, dass der Pkw mit einer unzulässigen Abschalteinrichtung ausgestattet war. Aus diesem Grund forderte der Kunde von einem Autohaus einen Neuwagen mit gleicher Ausstattung als Ersatz bzw. eine Nachbesserung seines Pkw.

Nachdem dies nicht freiwillig erfolgte, zog der Käufer vor Gericht. Das Oberlandesgericht Bamberg als Vorinstanz hatte jedoch zunächst die Klage abgewiesen, der Käufer zog vor den BGH.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass ein Sachmangel vorliegt. Somit steht Kunden ein Anspruch auf Nacherfüllung grundsätzlich zu. Eine endgültige Entscheidung des BGH steht noch aus. Begrüßenswert ist, dass der Bundesgerichtshof nunmehr für Klarheit sorgt, nachdem verschiedene Landgerichte und Oberlandesgerichte die Frage uneinheitlich beantwortet haben.

BAG: Neue Rechtsprechung bei sachgrundlosen Befristungen

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Das  Bundesarbeitsgericht (BAG) hat am Mittwoch entschieden (Urt. v. 23.01.2019, Az. 7 AZR 733/16), dass eine frühere Beschäftigung bei demselben Arbeitgeber einer Befristung bei Wiedereinstellung entgegenstehen kann.

Hintergrund ist die Regelung des § 14 Abs. 2 Satz 2 Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG). Danach darf ein Arbeitsverhältnis -ohne Sachgrund- lediglich einmal befristet werden. Das BAG hatte in seiner Rechtsprechung bisher angenommen, dass ein Arbeitsverhältnis, das mehr als 3 Jahre zurück liegt, nicht berücksichtigt wird und bei Wiedereinstellung nach Ablauf eines Zeitraumes von 3 Jahren eine sachgrundlose Befristung erneut vereinbart werden darf. An dieser Rechtsprechung hält das BAG nicht mehr länger fest.  Eine Vorbeschäftigung darf nur dann nicht mehr berücksichtigt werden, die Vorbeschäftigung sehr lang zurückliegt, ganz anders geartet war oder nur von sehr kurzer Dauer gewesen ist.

Kehrtwende des BAG: Erben haben Anspruch auf Urlaubsabgeltung

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Das Bundesarbeitsgericht hat seine bisherige  Rechtsprechung geändert und damit auf die Urteile des EuGH aus November 2018 reagiert (Urt. v. 6.11.2018, Az. C-569/16 und C-570/16). Die Erfurter Richter entschieden, dass die Erben einen Anspruch auf Abgeltung des vom Erblassers nicht genommenen Urlaubs haben, wenn ein Arbeitsverhältnis durch den Tod des Arbeitnehmers endet, (Urt. v. 22.01.2019, Az. 9 AZR 45/19). Der Abgeltungsanspruch erfasst- so die höchsten Arbeitsrichter-  auch Zusatzurlaub, wie er etwa schwerbehinderten Menschen zusteht.

WSS mit neuer Niederlassung

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WSS Osnabrück in Georgsmarienhütte

Wir haben uns vergrößert

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Mit den Rechtsanwälten Volker Buddenberg und Fabian Steffens hat die Sozietät Welp | Schimmöller | Strauß zwei neue Gesellschafter aufgenommen. Die beiden Fachanwälte sind ausgewiesene Experten auf ihren Gebieten. Während Herr Rechtsanwalt Buddenberg Arbeitnehmer und Betriebsräte auf dem Gebiet des Arbeitsrechts berät, unterstützt Herr Rechtsanwalt Fabian Steffens Mandanten in allen Fragen des Familienrechts. Die beiden Rechtsanwälte werden das Büro in Georgsmarienhütte leiten. Wir freuen uns auf die neue Partnerschaft.

Neue EuGH-Urteile: kein Verfall von Jahresurlaub

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Der EuGH hat am 06.11.2018 entschieden, dass nicht allein der Arbeitnehmer dafür verantwortlich ist,  ob er seinen Urlaubsanspruch geltend macht. Arbeitgeber müssen ihre Arbeitnehmer nach Ansicht der Brüsseler Richter auffordern, den Urlaub zu nehmen; ansonsten verfällt er nicht automatisch am Ende des Übertragungszeitraumes. Parallel entschied der EuGH, dass Erben eines verstorbenen Arbeitnehmers  Anspruch auf finanzielle Vergütung für nicht genommmenen Urlaub haben.

Hintergrund der Entscheidung:  Laut § 7 Abs.3  Bundesurlaubsgesetz verfällt der Jahresurlaub -entgegen einer weitverbreiteter Ansicht- am Ende eines Kalenderjahres. Nur in Ausnahmefällen, insbesondere aus betrieblichen Gründen oder bei längerer Krankheit des Arbeitsnehmers ist eine Übertragung auf das Folgejahr bis zum 31.03. möglich. Mit dem Urteil aus Brüssel ist die Regelung des § 7  Abs.3 BUrlG quasi obsolet geworden. Fordert der Arbeitgeber den Arbeitnehmer nicht nachweislich auf, den ihm zustehenden Urlaub zu nehmen, besteht der Urlaubsanspruch über den 31.12 bzw. 31.03 des Folgejahres hinaus fort.