Architektur mehrerer Gebaeudeebenen als Symbol fuer Holdingstrukturen im Immobilienbereich

Holdingstruktur für Immobilien: Wann lohnt sie sich?

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Eine Holdingstruktur bündelt Beteiligungen an mehreren Gesellschaften unter einem gemeinsamen Dach, häufig einer GmbH. Im Immobilienbereich wird sie genutzt, um Objekte in einzelnen Objektgesellschaften zu halten, Risiken zu trennen und Beteiligungen flexibel zu gestalten.

Wie ist eine Immobilien-Holding aufgebaut?

Typisch ist ein zweistufiger Aufbau: Die Gesellschafter halten Anteile an der Holding, die Holding hält Anteile an Objektgesellschaften. Jede Objektgesellschaft trägt nur das Risiko ihres eigenen Objekts. Ein Problem bei einem Projekt schlägt damit nicht automatisch auf das übrige Vermögen durch.

Welche Vorteile bietet die Struktur?

Neben der Risikotrennung erleichtert die Holding den späteren Verkauf einzelner Objekte als Share Deal, die Aufnahme von Investoren in einzelne Projekte, Mitarbeiterbeteiligungen sowie die geordnete Nachfolge. Auch steuerliche Erwägungen spielen in der Praxis eine große Rolle; sie gehören in die Hand des Steuerberaters und sollten vor der Gründung geklärt sein.

Welche Rolle spielt der Notar?

Gründung von GmbHs, Satzungsänderungen, Anteilsübertragungen, Umwandlungen sowie Ein- und Ausgliederungen sind beurkundungspflichtig. Auch die Trennung von Gesellschafterstämmen oder die Öffnung für Investoren läuft über notarielle Verträge. Wer die Struktur verändern will, während Immobilien im Bestand sind, muss zudem Grunderwerbsteuerfolgen im Blick behalten.

Für wen lohnt sich das?

Je mehr Objekte, Beteiligte und Finanzierungen zusammenkommen, desto eher lohnt die Struktur. Für ein einzelnes selbst genutztes Objekt ist sie meist überdimensioniert. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung von Haftung, Finanzierung, Nachfolge und Steuern im Einzelfall.

Sie haben Fragen zu Ihrem Vorhaben?

Sprechen Sie mit unserem Notariat in Osnabrück, Schloßstraße 26. Telefonzeiten: Mo bis Fr 9:00 bis 12:30 Uhr sowie Mo, Di und Do 14:30 bis 17:00 Uhr.

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Glasfassade eines Gebaeudes als Symbol fuer Immobilienfinanzierung und Grundschuld

Grundschuld verständlich erklärt: Rang, Ablauf und Kosten

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Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel der Immobilienfinanzierung: ein Grundpfandrecht, das die Bank absichert und vom Notar bestellt sowie im Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden und kann für spätere Finanzierungen wiederverwendet werden.

Wie läuft die Bestellung ab?

Die Bank übersendet dem Notariat ihr Grundschuldformular. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Beim Immobilienkauf geschieht das regelmäßig direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags, damit der Käufer den Kaufpreis über die Bank finanzieren kann, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Dafür erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht.

Warum ist der Rang so wichtig?

Das Grundbuch kennt eine Rangfolge: Im Fall der Verwertung wird zuerst das Recht im ersten Rang bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel den ersten Rang. Bei mehreren Finanzierungen, Mezzanine-Kapital oder Nachfinanzierungen werden Rangfragen zum zentralen Verhandlungspunkt. Änderungen der Rangfolge erfordern notarielle Erklärungen und die Zustimmung der Beteiligten.

Was kostet die Grundschuld?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag und sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Nach vollständiger Rückzahlung kann die Grundschuld gelöscht oder als Sicherheit für eine neue Finanzierung bestehen bleiben. Für die Löschung benötigen Sie die Löschungsbewilligung der Bank und erneut eine notarielle Beglaubigung.

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Moderne Buerogebaeude als Symbol fuer Immobilientransaktionen und Share Deals

Asset Deal oder Share Deal: Welcher Weg passt beim Immobilienkauf?

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Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst verkauft und im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben. Beim Share Deal werden Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie hält. Das Grundbuch bleibt dabei unverändert, denn Eigentümerin bleibt die Gesellschaft.

Wie funktioniert der Asset Deal?

Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar sorgt für die Auflassungsvormerkung, die Lastenfreistellung und den Vollzug im Grundbuch. Der Käufer erwirbt das Objekt direkt und kann Belastungen wie Grundschulden neu ordnen. Dafür fallen Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis sowie Notar- und Grundbuchkosten an.

Wie funktioniert der Share Deal?

Verkauft wird nicht die Immobilie, sondern die Beteiligung an der grundbesitzenden Gesellschaft, häufig einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG. Die Abtretung von GmbH-Geschäftsanteilen ist beurkundungspflichtig (§ 15 GmbHG). Der Käufer übernimmt die Gesellschaft mit allen Verträgen, aber auch mit allen Verbindlichkeiten und Risiken. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Gesellschaft ist deshalb Pflicht.

Welche Kriterien entscheiden?

In die Abwägung gehören vor allem: die Haftung (beim Share Deal wandern Altlasten der Gesellschaft mit), die Finanzierung (Banken bewerten beide Wege unterschiedlich), die Grunderwerbsteuer (bei Share Deals gelten besondere gesetzliche Schwellen und Fristen, die sich mehrfach geändert haben) und der Aufwand der Prüfung. Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten, idealerweise bevor der Kaufvertrag verhandelt wird.

Wofür brauchen Sie den Notar?

Beide Wege führen über die notarielle Beurkundung. Der Notar gestaltet den Vollzug so, dass Leistung und Gegenleistung abgesichert sind: Kaufpreisfälligkeit erst nach Vormerkung, Lastenfreistellung und allen Genehmigungen. Bei Anteilskäufen kommen Handelsregisteranmeldungen und Gesellschafterlisten hinzu.

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Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Verstecktes Risiko beim Hauskauf – Sanierungspflichten nach dem GEG

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Egal ob Hauskauf, Erbe oder Schenkung: Bei einem Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Neueigentümer muss also unter Umständen mit Sanierungskosten rechnen, die den Immobilienerwerb verteuern. Welche Pflichten könnten bestehen:

– Heizkessel erneuern: Laut § 72 GEG müssen alte Öl- und Gasheizungen mit sogenannten Standard- und Konstanttemperaturkesseln nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Für Anlagen, die auf Brennwerttechnik oder Niedertemperaturheizung ausgerichtet sind, gilt diese Austauschpflicht nicht.

– Dämmung warmwasserführender Rohre: Der § 71 GEG besagt, dass bisher nicht gedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen.

– Dämmung der obersten Geschossdecke: Im § 47 GEG ist geregelt, dass die oberste Geschossdecke bzw. das Dach nachträglich gedämmt werden muss, wenn bisher kein Mindestwärmeschutz bestand. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke darf nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen. „Mindestwärmeschutz“ meint i.d.R. 4 Zentimeter Wärmedämmung. Bei Holzbalkendecken genügt es, die Hohlräume mit Dämmstoff zu füllen.

Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Pflichten des Notars bei Kauf eines Erbbaurechtes

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BGH, Urt. v. 15.6.2023 − III ZR 44/22

Ein Notar verletzt eine gegenüber dem Käufer eines Erbbaurechts bestehenden Amtspflicht, wenn er es unterlässt, den Erbbaurechtsvertrag anzufordern, einzusehen und auf seine Relevanz hin zu überprüfen sowie den Käufer über den bedeutsamen Inhalt in Kenntnis zu setzen und zu belehren.

Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Grunderwerbsteuerpflicht bei Verlängerung eines Erbbaurechts

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Das FG Düsseldorf hat mit Urteil vom 30.11.2023 – 11 K 2195/21 GE – nochmals festgestellt:

Die Grunderwerbsteuerpflicht entsteht gemäß § 38 AO grundsätzlich bereits mit Abschluss des
Vertrags über die Verlängerung des Erbbaurechts als Erwerbsvorgang. Eine Vereinbarung, dass der
Erbbauberechtigte die Verlängerung durch einen Widerspruch vor Ablauf der bisherigen Laufzeit
verhindern kann, macht die Wirksamkeit des Erwerbsvorgangs nicht von dem Eintritt einer
aufschiebenden Bedingung abhängig.

Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Immobilien: WEG-Reform – Kurzüberblick

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Der Bundestag hat die WEG-Reform am 17.9.2020 endgültig beschlossen. Voraussichtlich ab 1.12.2020 gelten die neuen Regelungen. Der Bun-desrat muss noch zustimmen.

Sanierung + Modernisierung werden einfacher
Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträch-tigten Eigentümer ankommt. Die Kosten tragen nur dann alle Eigentümer, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist oder wenn sich die Kosten der Maßnahme amortisieren. Jeder Wohnungsei-gentümer hat künftig einen Anspruch, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahr-zeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maß-nahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu ermögli-chen.

Zertifizierten Verwalter
Außer in kleinen Anlagen besteht künftig ein An-spruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwal-ters.

Mehr Befugnisse für Verwalter
Der Verwalter kann künftig ohne Beschlussfas-sung Maßnahmen vornehmen, die von untergeord-neter Bedeutung sind. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor.
Eigentümerversammlungen werden vereinfacht
Zukünftig soll es möglich sein, bei Freigabe durch die Versammlung online an der Eigentümerver-sammlung teilzunehmen. Eine Eigentümerver-sammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschluss-fähig. Die Einberufungsfrist für Eigentümerver-sammlungen wird von zwei auf drei Wochen ver-längert. Wohnungseigentümer können künftig per E-Mail eine Einberufung einer Versammlung for-dern. Umlaufbeschlüsse können künftig ebenfalls in Textform gefasst werden. Die Wohnungseigen-tümer können künftig bezüglich konkreter Be-schlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit einfacher Stimmenmehrheit entschieden werden kann. In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird ausdrücklich normiert, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüg-lich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

Beschluss zu abstrakter Kostentragung
§ 16 Abs. 2 WEG-neu sieht vor, dass die Eigen-tümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzel-ner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschlie-ßen können.

Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht mehr vorgegeben
Die Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen.

Einfachere Abberufung des Verwalters
Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, son-dern die Wohnungseigentümer können den Verwal-ter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu).

Vereinbarungsändernde Beschlüsse müssen eingetragen werden.
Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel ge-fasst haben, müssen in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnach-folgern zu wirken (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentums-fähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Ter-rassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu).
Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Die Abrechnungsspitze und nicht mehr die Jahres-abrechnung selbst ist künftig Beschlussgegen-stand. Zudem sind Verwalter künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermö-gensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrück-stellung/Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“.

Entziehung des Wohnungseigentums
Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht werden angeglichen
Mieter von Sondereigentumseinheiten sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungsei-gentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu). Im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB-neu).

Infoblatt_Immobilien_WEG-Reform_2020pdf

Wie lange dauert die Scheidung? Wie teuer ist sie?

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Die Dauer des Scheidungsverfahrens hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Sind beide Ehepartner scheidungswillig und ist die Scheidung einvernehmlich, kann das Verfah-ren nach dem Trennungsjahr schnell durchgeführt werden (Innerhalb von Wochen). Viele Scheidungsfolgen können bereits im Vorfeld in Trennungsvereinbarung bzw. Scheidungsfolgenver-einbarung geregelt werden.

Wenn viele Scheidungsaspekte vom Gericht zu entscheiden, z.B. ein Versorgungsausgleich durchzuführen ist, benötigen allein die Auskünfte und Berechnungen eine gewisse Zeit. Gibt es dazu noch Streit betreffend den Unterhalt oder den Zugewinnausgleich, kann sich das Verfahren entsprechend lange (auch über Jahre) hinziehen.

Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens fallen für die Beteiligten unterschiedliche Kosten an:

• Gerichtskosten richten sich nach dem dreifachen Nettoeinkommen der Ehepart-ner sowie einem Bruchteil vorhandener Vermögenswerte.
• Rechtsanwaltskosten bemessen sich regelmäßig anhand der gesetzlichen Ge-bühren (RVG) oder werden individuell mit dem Rechtsanwalt vereinbart, zum Beispiel bei einer Abrechnung nach Zeitauf-wand zu einem bestimmten Stundensatz.
• Bestimmte Scheidungsvereinbarungen bedürfen der notariellen Beurkundung. Dann fallen Notargebühren an.

Da die Kosten immer vom jeweiligen Einzelfall abhängig sind, lässt sich nur schwer eine pauschale Kostenabschätzung vornehmen – bei einem Verfahrenswert von 4.000 Euro betragen die Scheidungskosten unter Berücksichtigung der Gerichts- und Anwaltskosten mindestens 917,50 Euro. Fachanwalt Fabian Steffens berät Sie und kann auch die individuell zu prognostizierten Kosten berechnen.

Infoblatt Steffens Dauer_Scheidung

Rechtsanwalt Tobias Schimmöller

Immobilien: Maklerprovision bei Kauf wird ab Dezember geteilt

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Im Bundesgesetzblatt vom 23. Juni 2020 wurde das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser verkündet (BGBl. I vom 23.6.2020, S. 1245).

Es wird unter anderem ein Formerfordernis (Textform) für den Maklervertrag eingeführt, der sich auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bezieht (§ 656a BGB n.F.).

Zudem ist vorgesehen, dass der Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien nur eine Verteilung in gleicher Höhe zulässt. Eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Vertragspartei ist nur möglich, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d BGB n.F.).

Achtung: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt und keine Abwälzung mit dem Käufer vereinbart, zahlt er den Makler weiterhin alleine.

Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.

Die Regelung gilt nicht für Mehrparteienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an.

weitere Infos:

Infoblatt_WSS_Immobiliien_Maklerprovision_Halbteilung

Vorsorgevollmacht in Coronazeiten

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Das Gesetz sieht in den §§ 1896 ff. BGB für den Fall, dass ein Volljähriger aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht besorgen kann, die betreuungsgerichtliche Bestellung eines Betreuers vor.

Der Betroffene ist dem Betreuungsgericht vorzuführen und persönlich anzuhören, ohne ein Sachverständigengutachten darf keine Betreuung angeordnet werden. Der vom Gericht bestellte Betreuer unterliegt gegenüber dem Gericht einer ständigen Berichts- und Rechenschaftspflicht.

Auf die Person des Betreuers hat der Betreute in den meisten Fällen wenig Einfluss. In den meisten Fällen wird vom Betreuungsgericht ein dem Betreuten völlig unbekannter ehrenamtlicher oder Berufsbetreuer bestellt. Die Alternative des gesetzlichen Regelfalls ist die Vorsorgevollmacht.Der Gesetzgeber legt fest, dass eine Betreuung nur dann angeordnet werden kann, wenn der Geschäftsunfähige nicht vorher selbst für den Fall der Geschäftsunfähigkeit einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Rechte beauftragt hat, § 1896 Abs. 2 S. 2 BGB.

Aufgrund der Beatmung, die bei einer Covid-19-Erkrankung durchgeführt werden muss, könnte die Notwendigkeit eines bestellten oder selbst beauftragten Betreuers/Bevollmächtigten entstehen.

Eine Vorsorgevollmacht bietet den Vorteil, selbstbestimmt und individuell die eigenen Angelegenheiten regeln zu können. Insbesondere aber, die Person des Bevollmächtigten nach eigenen Kriterien und Vertrauen zu bestimmten. Ein gesetzlich bestellter Betreuer bekommt in der Regel alle Aufgabenbereiche (Vermögenssorge, Gesundheitssorge, Aufenthaltsbestimmungsrecht, Vertretung gegenüber Behörden und Ämtern) und – in seltenen Fällen auch – den Einwilligungsvorbehalt übertragen.