Grundschuld verständlich erklärt: Rang, Ablauf und Kosten

Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel der Immobilienfinanzierung: ein Grundpfandrecht, das die Bank absichert und vom Notar bestellt sowie im Grundbuch eingetragen wird. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden und kann für spätere Finanzierungen wiederverwendet werden.

Wie läuft die Bestellung ab?

Die Bank übersendet dem Notariat ihr Grundschuldformular. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung, meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Beim Immobilienkauf geschieht das regelmäßig direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags, damit der Käufer den Kaufpreis über die Bank finanzieren kann, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Dafür erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht.

Warum ist der Rang so wichtig?

Das Grundbuch kennt eine Rangfolge: Im Fall der Verwertung wird zuerst das Recht im ersten Rang bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel den ersten Rang. Bei mehreren Finanzierungen, Mezzanine-Kapital oder Nachfinanzierungen werden Rangfragen zum zentralen Verhandlungspunkt. Änderungen der Rangfolge erfordern notarielle Erklärungen und die Zustimmung der Beteiligten.

Was kostet die Grundschuld?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag und sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Nach vollständiger Rückzahlung kann die Grundschuld gelöscht oder als Sicherheit für eine neue Finanzierung bestehen bleiben. Für die Löschung benötigen Sie die Löschungsbewilligung der Bank und erneut eine notarielle Beglaubigung.