Photovoltaik und Verträge

Die Photovoltaikbranche boomte zumindest bis zum Jahr 2012 für die Anlagenbauer. Die Gründe lagen in dem im sog. Erneuerbaren-Energie-Gesetz (EEG) festgeschriebenen und auf 20 Jahre garantierten Einspeisevergütungen sowie den steuerlichen Vorteilen. Im Jahre 2012 wurde der aus Photovoltaikanlagen erzeugte Strom mit rund 14 Mio Euro gefördert. Mit der zunehmenden Konkurrenz aus Asien und der Drosselung der Subventionen kam der Absturz für die hiesige Photovoltaikbranche. Verbraucher können aber auch heute noch Geld mit Solarstrom verdienen. Sollten Sie sich informieren wollen, so empfehle ich das gemeinnützige Online-Verbrauchermagazin FINANZTIP vom 11.06.2015 und www.finanztip.de/photovoltaik/.

Sofern Sie sich für die Errichtung einer Solaranlage entscheiden, sind diverse Verträge abzuschließen, wobei die folgenden Ausführungen sich im Wesentlichen auf sog. Dachflächenanlagen beziehen:

Zunächst einmal muss ein Statiker bestellt werden, der die Eignung des Daches prüft. Nach Feststellung der Eignung werden die Verträge mit dem Anlagenbauer und dem Energieversorgergeschlossen. Der überwiegende Teil solcher Anlagen wird fremdfinanziert, sodass auch ein Darlehensvertrag mit einem Kreditinstitut abgeschlossen werden muss.
Schließlich wird auch ein Dachnutzungsvertrag für den Fall geschlossen, dass ein im fremden Eigentum stehendes Dach für die PV-Anlage benutzt werden soll. Die Laufzeit eines solchen Dachnutzungsvertrages beträgt in der Regel 20 oder mehr Jahre. Dabei handelt es sich um die gesetzliche Laufzeit, während der durch den Stromnetzbetreiber der Strom vergütet werden muss. Die Laufzeit des Nutzungsvertrages wird üblicherweise mit der Laufzeit des Stromeinspeisungsvertrages abgestimmt.

Der schuldrechtliche Nutzungsvertrag mit dem Grundstückseigentümer ist mit der Eintragung einer dinglichen Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs abzusichern, wobei die Eintragung der Dienstbarkeit im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:

– Nutzungsfunktion:
Dem Anlagenbetreiber soll die Nutzung des fremden Grundstückes bzw. Grundstückteiles zum Betrieb der Anlage gesichert werden.

– Trennungsfunktion:
Die Bestelltung der Dienstbarkeit soll verhindern, dass die Anlage durch die Verbindung mit dem Grundstück zu unbeweglichem Vermögen wird, sodass das Eigentum an der Anlage auf den Grundstückseigentümer übergeht.

– Nachfolgefunktion:
Mit der Dienstbarkeit wird die Grundstücksnutzung zugunsten etwaiger Rechtsnachfolger sowohl des Anlagenbetreibers auch als des Grundstückseigentümers sichergestellt.

Zur Nutzungsfunktion:
Die Photovoltaikdienstbarkeit und zusätzliche Dienstbarkeiten für den Netzanschluss sollen das Nutzungsrecht des Anlagenbetreibers an dem fremden Grundstück dinglich absichern. Es soll Vorsorge dagegen getroffen werden, dass Dritte das Grundstück im Anschluss an die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Grundstückeigentümers erwerben und den Nutzungsvertrag kündigen. Das gleiche gilt sinngemäß für den Fall, dass Dritte im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Eigentum an dem Grundstück durch Zuschlag erwerben und dann den Nutzungsvertrag kündigen. Sofern die Anlage durch ein Bankdarlehen finanziert worden ist, wird das finanzierende Bankinstitut ebenfalls eine Absicherung dagegen wollen, dass der eigene Darlehensnehmer aus dem Nutzungsverhältnis ausscheidet und das Darlehen nicht weiter bedient. Dies kann durch eine Dienstbarkeit bzw. Vormerkung abgesichert werden.

Zur Trennungsfunktion:
Photovoltaikanlagen und deren technische Anbindung werden durch ihre Errichtung auf fremdem Grund und Boden grundsätzlich zu wesentlichen Bestandteilen im Sinne der §§ 93,94 BGB mit der Folge, dass die Anlage oder Teile davon in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Der Anlagenbetreiber würde also das Eigentum an der Photovoltaikanlage verlieren. Dies kann durch eine entsprechende Dienstbarkeit verhindert werden. Denn die Anlage wird damit zu sog. Scheinbestandteil und bleibt trotz Verbindung sonderrechtsfähig. Sie ist weiterhin als bewegliche Sache anzusehen, die im Eigentum des Anlagenbetreibers verbleibt.

Zur Nachfolgefunktion:
Neben der oben erwähnten Nutzungs- und Sicherungsfunktionen spielt bei der Dienstbarkeit auch die Nachfolgefunktion eine wichtige Rolle. Die Dienstbarkeit soll die Anlage gegen die Erben des Eigentümers bzw. einen möglichen Käufer schützen. Nur die Eintragung einer Dienstbarkeit verhindert, dass ein möglicher Rechtsnachfolger sich darauf beruft, dass er von dem Nutzungsvertrag nichts gewusst hat und dann einen möglichen Vertrag aufkündigt (sog. lastenfreier gutgläubiger Erwerb).

Vor diesem Hintergrund ist bei jeder Errichtung einer Photovoltaikanlage auf fremden Eigentum eine Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. Es wäre sonst nicht sichergestellt, dass die Anlage für die Dauer des Nutzungsvertrages auch tatsächlich in Betrieb bleiben darf.

Welp
Rechtsanwalt und Notar