Holdingstruktur für Immobilien: Wann lohnt sie sich?

Eine Holdingstruktur bündelt Beteiligungen an mehreren Gesellschaften unter einem gemeinsamen Dach, häufig einer GmbH. Im Immobilienbereich wird sie genutzt, um Objekte in einzelnen Objektgesellschaften zu halten, Risiken zu trennen und Beteiligungen flexibel zu gestalten.

Wie ist eine Immobilien-Holding aufgebaut?

Typisch ist ein zweistufiger Aufbau: Die Gesellschafter halten Anteile an der Holding, die Holding hält Anteile an Objektgesellschaften. Jede Objektgesellschaft trägt nur das Risiko ihres eigenen Objekts. Ein Problem bei einem Projekt schlägt damit nicht automatisch auf das übrige Vermögen durch.

Welche Vorteile bietet die Struktur?

Neben der Risikotrennung erleichtert die Holding den späteren Verkauf einzelner Objekte als Share Deal, die Aufnahme von Investoren in einzelne Projekte, Mitarbeiterbeteiligungen sowie die geordnete Nachfolge. Auch steuerliche Erwägungen spielen in der Praxis eine große Rolle; sie gehören in die Hand des Steuerberaters und sollten vor der Gründung geklärt sein.

Welche Rolle spielt der Notar?

Gründung von GmbHs, Satzungsänderungen, Anteilsübertragungen, Umwandlungen sowie Ein- und Ausgliederungen sind beurkundungspflichtig. Auch die Trennung von Gesellschafterstämmen oder die Öffnung für Investoren läuft über notarielle Verträge. Wer die Struktur verändern will, während Immobilien im Bestand sind, muss zudem Grunderwerbsteuerfolgen im Blick behalten.

Für wen lohnt sich das?

Je mehr Objekte, Beteiligte und Finanzierungen zusammenkommen, desto eher lohnt die Struktur. Für ein einzelnes selbst genutztes Objekt ist sie meist überdimensioniert. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung von Haftung, Finanzierung, Nachfolge und Steuern im Einzelfall.