Immobilienkauf beim Notar – wie läuft der Kauf einer Immobilie ab?
Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks gehört für viele Menschen zu den wirtschaftlich bedeutendsten Entscheidungen ihres Lebens. Anders als bei vielen anderen Kaufverträgen reicht eine einfache Unterschrift nicht aus: Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden.
Der Notar begleitet dabei nicht nur die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die notarielle Tätigkeit und das Grundbuchverfahren greifen bei einer Immobilientransaktion eng ineinander. Das deutsche System zeichnet sich gerade durch diese Zusammenarbeit zwischen Notar und Grundbuchamt aus.
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Vor der Vertragsgestaltung ist deshalb insbesondere von Bedeutung, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen an der Immobilie bestehen.
Hierzu können beispielsweise Grundschulden oder andere Rechte Dritter gehören. Welche bestehenden Belastungen übernommen werden sollen und welche im Zuge des Verkaufs gelöscht werden müssen, ist im Kaufvertrag entsprechend zu berücksichtigen.
Warum ist die notarielle Abwicklung wichtig?
Bei einem Immobilienkauf treffen zwei zentrale Interessen aufeinander: Der Verkäufer möchte den Kaufpreis erhalten, bevor er sein Eigentum endgültig verliert. Der Käufer möchte umgekehrt den Kaufpreis grundsätzlich erst dann zahlen, wenn sein Erwerb ausreichend abgesichert ist.
Die Vertragsgestaltung und der anschließende Vollzug dienen dazu, diese Interessen miteinander in Einklang zu bringen.
Das Zusammenspiel zwischen notariellem Verfahren und Grundbuch schafft dabei ein hohes Maß an Rechtssicherheit. Der zugrunde liegende Aufsatz hebt insbesondere hervor, dass der Notar den Prozess von der Vorbereitung bis zum Vollzug der Transaktion begleitet.
Auch die Finanzierung gehört zur Vorbereitung
Wird der Kaufpreis durch eine Bank finanziert, benötigt diese regelmäßig eine Sicherheit in Form einer Grundschuld. Auch deren Bestellung erfolgt typischerweise unter Mitwirkung des Notars und wird im Grundbuch eingetragen.
Immobiliengeschäfte mit einer GbR – was gilt seit 2024?
Immobilien werden nicht ausschließlich von Einzelpersonen oder Kapitalgesellschaften gehalten. Auch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) spielt in der Praxis eine wichtige Rolle – beispielsweise bei Familiengesellschaften, gemeinsamen Immobilieninvestitionen oder vermögensverwaltenden Gesellschaften.
Seit dem 1. Januar 2024 gelten infolge der Reform des Personengesellschaftsrechts neue Regeln. Besonders relevant sind die Änderungen für das Zusammenspiel von GbR, Gesellschaftsregister und Grundbuch.
Muss eine GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen werden?
Eine allgemeine Pflicht zur Registrierung jeder GbR besteht nicht. Möchte eine GbR jedoch eine Rechtsposition im Grundbuch erwerben, hat die Registrierung erhebliche praktische Bedeutung.
Nach der seit 2024 geltenden Rechtslage soll eine GbR nur dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister registriert wurde. Für eine GbR, die Grundeigentum oder andere grundbuchfähige Rechte erwerben möchte, entsteht dadurch faktisch ein Registrierungszwang.
Nach ihrer Eintragung führt die Gesellschaft den Rechtsformzusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ beziehungsweise „eGbR“.
Was gilt für eine GbR, die bereits Eigentümerin ist?
Auch bei bereits bestehenden Immobilien-GbRs kann die Registrierung relevant werden. Soll eine grundbuchliche Änderung vorgenommen oder das Grundstück veräußert werden, müssen die neuen gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden.
Der notarielle Vollzug kann deshalb zusätzliche Schritte erfordern. Besonders wichtig ist dabei, dass die Identität zwischen der bisherigen GbR und der registrierten eGbR gegenüber dem Grundbuchamt zuverlässig nachgewiesen werden kann. Der Aufsatz beschreibt hierfür verschiedene notarielle Gestaltungsmöglichkeiten.
Frühzeitig an die Registrierung denken
Soll eine GbR eine Immobilie kaufen oder verkaufen, empfiehlt es sich deshalb, die gesellschaftsrechtliche Situation frühzeitig in die Vorbereitung der Immobilientransaktion einzubeziehen. Dadurch lassen sich Verzögerungen beim grundbuchlichen Vollzug vermeiden.
Muss ein Verkäufer von sich aus über alle Probleme einer Immobilie informieren?
Nein. Beim Immobilienverkauf besteht grundsätzlich keine Pflicht, dem Käufer ungefragt jeden möglicherweise nachteiligen Umstand mitzuteilen. Ausgangspunkt ist vielmehr, dass jede Vertragspartei ihre eigenen Interessen wahrnimmt und relevante Fragen stellt.
Dieser Grundsatz hat allerdings wichtige Grenzen.
Eine Aufklärungspflicht kann insbesondere bei Umständen bestehen, die für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind und den Vertragszweck gefährden können, wenn eine Mitteilung nach den Umständen redlicherweise erwartet werden darf. Ob dies der Fall ist, hängt stets vom konkreten Einzelfall ab.
Besonders wichtige Umstände dürfen nicht „versteckt“ werden
Praktisch relevant ist dies beispielsweise bei erheblichen wirtschaftlichen Belastungen oder sonstigen Umständen, mit denen der Käufer nicht ohne Weiteres rechnen muss.
Der im Aufsatz ausführlich behandelte BGH-Fall betraf beispielsweise einen Gebäudekomplex, bei dem Sanierungsmaßnahmen mit einem Umfang von rund 50 Millionen Euro ausstanden und für den Käufer das Risiko einer anteiligen Kostenbelastung bestand.
Reicht es, ein Dokument in den Datenraum zu stellen?
Nicht zwingend.
Gerade bei größeren Immobilientransaktionen werden dem Käufer teilweise Hunderte Dokumente über einen digitalen Datenraum zur Verfügung gestellt. Ein wesentliches Ergebnis der neueren Rechtsprechung ist, dass das bloße Einstellen eines Dokuments in einen Datenraum nicht automatisch jede Aufklärungspflicht erfüllt.
Entscheidend kann unter anderem sein, ob der Datenraum nachvollziehbar strukturiert ist, Dateien aussagekräftig bezeichnet sind und der Käufer überhaupt erwarten lässt, dass er die betreffende Information gezielt zur Kenntnis nehmen wird. Der Beitrag nennt unter anderem eine systematische Ordnerstruktur, Such- und Benachrichtigungsfunktionen sowie gesonderte Hinweise auf besonders relevante Dokumente als wichtige Faktoren.
Für Verkäufer bedeutet dies: Wesentliche Informationen sollten nicht zwischen einer Vielzahl belangloser Unterlagen verborgen werden.
Ist ein privater Immobilieninvestor automatisch Unternehmer?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, ist nicht allein deshalb automatisch Unternehmer. Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und unternehmerischer Tätigkeit kann vielmehr von den Umständen des jeweiligen Falles abhängen.
Selbst die Zahl der Immobilien ist nicht zwingend allein entscheidend. Relevant sein kann unter anderem, welchen organisatorischen Umfang die Verwaltung erreicht und ob hierfür ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist. Der zugrunde liegende Beitrag zeigt, dass diese Abgrenzung in der Praxis erheblichen Wertungsspielraum mit sich bringen kann.
Warum ist die Verbrauchereigenschaft beim Notar wichtig?
Die Einordnung kann unmittelbare Auswirkungen auf das notarielle Beurkundungsverfahren haben.
Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, sieht das Beurkundungsrecht besondere Schutzmechanismen vor. Bei Grundstücksgeschäften soll der Notar unter anderem darauf hinwirken, dass der Verbraucher persönlich oder durch eine Vertrauensperson handelt. Außerdem soll dem Verbraucher der Vertragsentwurf im Regelfall bereits zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.
Das gibt dem Verbraucher Gelegenheit, den wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag vor dem Beurkundungstermin zu prüfen und offene Fragen zu klären.
Jeder Vertrag kann gesondert zu beurteilen sein
Besonders interessant für private Immobilieninvestoren ist, dass die Einordnung nicht zwingend für sämtliche Tätigkeiten identisch sein muss.
Der Aufsatz spricht sich für eine differenzierte Betrachtung des jeweiligen Rechtsgeschäfts aus: Ein privater Investor mit überschaubarem Portfolio kann beispielsweise gegenüber einer finanzierenden Bank in einer anderen Position stehen als gegenüber seinen Mietern.
Deshalb sollte bei Zweifeln frühzeitig geklärt werden, ob das konkrete Immobiliengeschäft als Verbrauchervertrag zu behandeln ist.
