Wohnungseigentum: Worauf Sie beim Kauf achten sollten
Der Erwerb einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in mehreren Punkten deutlich vom Kauf eines Einfamilienhauses. Denn beim Wohnungseigentum kaufen Sie nicht nur eine abgeschlossene Einheit, sondern werden auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Damit verbunden sind Rechte, Pflichten – und potenzielle Risiken.
Was ist Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum bedeutet, dass Sie das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung (Sondereigentum) und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug) erwerben. Beides ist untrennbar miteinander verbunden und wird im Grundbuch als Einheit eingetragen.
Was sind die Besonderheiten beim Kauf von Wohnungseigentum?
➤ Sie werden Teil einer Gemeinschaft
Mit dem Kauf werden Sie automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese trifft gemeinschaftliche Entscheidungen, z. B. über Instandhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen oder die Hausordnung. Die Beschlüsse gelten für alle Eigentümer – auch für Sie als Käufer.
➤ Laufende Kosten und Rücklagen
Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld, das anteilig die laufenden Kosten (z. B. Müllabfuhr, Hausverwaltung, Aufzugwartung) sowie Rücklagen für größere Reparaturen abdeckt. Die Höhe dieser Zahlungen variiert je nach Objekt und kann sich nach gemeinschaftlichen Beschlüssen ändern.
➤ Sondernutzungsrechte
Bestimmte Gebäudeteile (z. B. Gartenflächen, Kfz-Stellplätze) können einzelnen Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sein. Diese Rechte sollten genau geregelt und im Grundbuch oder in der Teilungserklärung dokumentiert sein.
Welche Risiken bestehen beim Kauf von Wohnungseigentum?
❗ Unzureichende Rücklagen
Gibt es keine oder nur geringe Instandhaltungsrücklagen, können auf Sie als neuer Eigentümer erhebliche Sonderumlagen zukommen – etwa bei Dachsanierung oder Aufzugsmodernisierung.
❗ Streitigkeiten in der WEG
Uneinigkeit unter den Eigentümern, z. B. über bauliche Maßnahmen oder die Verwendung von Rücklagen, kann zu langwierigen und teuren Konflikten führen. Wer kauft, tritt in bestehende Verhältnisse ein – auch in Konflikte.
❗ Mängel am Gemeinschaftseigentum
Beim Kauf einer Wohnung sollten nicht nur Zustand und Ausstattung der Wohnung selbst geprüft werden, sondern auch der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums: Gibt es Feuchtigkeit im Keller, marode Leitungen, Sanierungsstau?
❗ Rechtliche Risiken bei fehlerhaften Unterlagen
Die rechtliche Grundlage des Wohnungseigentums wird durch eine sogenannte Teilungserklärung geschaffen. Enthält sie Unklarheiten oder widersprüchliche Regelungen, kann das zu jahrelangen Streitigkeiten führen – etwa darüber, ob der Dachboden oder ein Stellplatz wirklich dem Käufer zusteht.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf sorgfältig prüfen?
Als Notar empfehle ich Ihnen dringend, vor dem Abschluss eines Kaufvertrags folgende Unterlagen einzusehen:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
➔ Sie regelt, welche Flächen zum Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder zu Sondernutzungsrechten gehören. Auch Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzungsregelungen werden hier festgelegt. - Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
➔ Sie geben Aufschluss über geplante Investitionen, Streitpunkte oder anstehende Sanierungen. - Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
➔ So erkennen Sie, wie hoch die laufenden Kosten sind und ob Rücklagen gebildet werden. - Höhe der Instandhaltungsrücklage
➔ Eine zu niedrige Rücklage kann auf zukünftige Sonderumlagen hindeuten. - Verwaltervertrag
➔ Hier ist geregelt, wer die Immobilie verwaltet, welche Kompetenzen er hat und welche Kosten anfallen. - Bauliche Veränderungen oder Beschlüsse
➔ Beschlossene Modernisierungen oder Umbauten können zu Kosten führen, auch wenn sie vor Ihrem Kauf beschlossen wurden.
Fazit: Gute Vorbereitung schützt vor bösen Überraschungen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist mehr als der Erwerb von vier Wänden – er ist auch ein rechtlicher Beitritt zu einer Gemeinschaft mit verbindlichen Regeln. Wer sich vorab umfassend informiert, kann Risiken minimieren und böse Überraschungen vermeiden.
Als Notar unterstütze ich Sie dabei, die relevanten Unterlagen zu prüfen und den Kaufvertrag rechtssicher und ausgewogen zu gestalten. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass Sie langfristig Freude an Ihrem Wohnungseigentum haben – ohne ungewollte rechtliche Fallstricke.
